Cum e la noi?

Cu ce date lucreaza profesionistii din imobiliare, evaluatorii si brokerii?

De exemplu indicele calculat de catre Institutul National de Statistica pe baza datelor Uniunii Nationale a Notarilor Publici arata o scadere cu 20% a preturilor reale de instrainare la apartamentele din Bucuresti in dec. 2011 fata de dec. 2010.

In schimb potrivit unui alt indice bazat “pe mii de tranzactii bancare”, cel al EFG Eurobank, se scoate in evidenta o scadere de doar 9,9% pentru Bucuresti centru si de 11,3% pentru Bucuresti periferie!

Dar care erau preturile reale in 2010?

Potrivit companiei Darian, ce a sintetizat un alt indice care are la baza analiza preturilor de tranzactionare, la tranzactiile din Bucuresti Pretul mediu de vanzare al apartamentelor vechi din Bucuresti era la sfarsitul anului 2010 de putin peste 1000 euro/mp util iar la cele noi de putin peste 1200 euro/mp. Analiza este confirmata si de datele si concluziile studiului Colliers “ROMANIAN MARKET REAL ESTATE REVIEW For the year ended 31 December 2010″.
Darian sustine ca se bazeaza pe date proprii care contin peste 20000 tranzactii cu apartamente la nivelul intregii tari .

In rest, ceilalti indici se refera doar la dinamica nivelului ofertelor imobiliare (Imobiliare.ro, AnunţuriParticulari.ro, Top Estate barometru, etc.)

Se poate stabili astfel, practic, o relatie matematica intre media ofertelor din piata de la sfarsitul anului trecut si media pretului de tranzactie din 2011. Dar ne ajuta?

Despre date publice de piata – tranzactii din 2012, pe tipuri de imobile, zone, marimi, calitati, vecinatati, particularitati, adrese (pentru foto comparabile)- nici nu poate fi vorba!

Fiecare profesionist in evaluare sau in tranzactii imobiliare, care nu lucreaza intr-una din firmele cu mari baze de date cu tranzactii, trebuie sa se descurce cum poate cu accesul la datele de piata – fie sa cumpere pachete de astfel de date de la unele agentii imobiliare, fie sa se multumeasca doar cu oferte pe care sa le corecteze cu un coeficient cat mai conform cu realitatea.

Ce s-ar putea face pentru o inscriere in normalitate?.

Asociatiile profesionale din imobiliare si evaluare, adica ARAI, APAIR, ABI, ANEVAR precum si nou infiintata UNEAR – Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania vor avea probabil un cuvant greu de spus si un rol decisiv in caz ca-si vor integra eforturile in directia interesului comun pentru profesionisti si pentru clientii lor.

In urmatorul articol va voi arata “cum e la altii?”.

Reevaluari Imobiliare Pentru impozitare

Reevaluari Imobiliare pentru impozitare, se repeta acest procedeu o data la 3 ani. Potrivit noilor prevederi din Codul Fiscal, o noutate in domeniul impozitului pe cladiri la persoanele juridice incepand cu 2012 este aceea ca firmele sunt in pozitia de a plati impozite majorate de pana la 20% din valoarea cladirilor detinute pe care o au in inventar, daca acestea nu au fost reevaluate in ultimii trei ani. Procentul urca pana la 40% in situatia in care evaluarea (reevaluarea) nu a fost efectuata in ultimii 5 ani.

Pana la aceste modificari, anterior, codul Fiscal prevedea ca impozitul pe caldirile nereevaluate in ultimii trei ani era cuprins intre 5% si 10%, aceste procente fiind cote fixe stabilite de autoritatile locale. Cotele de impozit pentru cladirile reevaluate raman intre 0,25% si 1,5% conform cu hotararea consiliului local sau general.
Extras din codul fiscal 2011, conform cu Ordonanta Guvernului nr. 30 din 31 august 2011.

ART. 253 Calculul impozitului datorat de persoanele juridice

(1) In cazul persoanelor juridice, impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea unei cote de impozitare asupra valorii de inventar a cladirii.

(2) Cota de impozit se stabileste prin hotarare a consiliului local si poate fi cuprinsa intre 0,25% si 1,50% inclusiv. La nivelul municipiului Bucuresti, aceasta atributie revine Consiliului General al Municipiului Bucuresti.

(3) Valoarea de inventar a cladirii este valoarea de intrare a cladirii in patrimoniu, inregistrata in contabilitatea proprietarului cladirii, conform prevederilor legale in vigoare.
(3.1) In cazul cladirii la care au fost executate lucrari de reconstruire, consolidare, modernizare, modificare sau extindere, de catre locatar, din punct de vedere fiscal, acesta are obligatia sa comunice locatorului valoarea lucrarilor executate pentru depunerea unei noi declaratii fiscale, in termen de 30 de zile de la data terminarii lucrarilor respective.

(4) In cazul unei cladiri a carei valoare a fost recuperata integral pe calea amortizarii, valoarea impozabila se reduce cu 15% .

(5) In cazul unei cladiri care a fost reevaluata, conform reglementarilor contabile, valoarea impozabila a cladiri este valoarea contabila rezultata in urma reevaluarii, inregistrata ca atare in contabilitatea proprietarului – persoana juridica.

(6) In cazul unei cladiri care nu a fost reevaluata, cota impozitului pe cladiri se stabileste de consiliul local/Consiliul General al Municipiului Bucuresti intre:
a) 10% si 20% pentru cladirile care nu au fost reevaluate in ultimii 3 ani anteriori anului fiscal de referinta;
b) 30% si 40% pentru cladirile care nu au fost reevaluate in ultimii 5 ani anteriori anului fiscal de referinta .

(6.1) Cota impozitului pe cladiri prevazuta la alin. (6) se aplica la valoarea de inventar a cladirii inregistrata in contabilitatea persoanelor juridice, pana la sfarsitul lunii in care s-a efectuat prima reevaluare. Fac exceptie cladirile care au fost amortizate potrivit legii, in cazul carora cota impozitului pe cladiri este cea prevazuta la alin. (2).

(7) In cazul unei cladiri care face obiectul unui contract de leasing financiar, pe intreaga durata a acestuia se aplica urmatoarele reguli:
a) impozitul pe cladiri se datoreaza de locatar;
b) valoarea care se ia in considerare la calculul impozitului pe cladiri este valoarea din contract a cladirii, asa cum este ea inregistrata in contabilitatea locatorului sau a locatarului, conform prevederilor legale in vigoare;
c) in cazul in care contractul de leasing inceteaza altfel decat prin ajungerea la scadenta, impozitul pe cladiri este datorat de locator.

(8) Impozitul pe cladiri se aplica pentru orice cladire detinuta de o persoana juridica aflata in functiune, in rezerva sau in conservare, chiar daca valoarea sa a fost recuperata integral pe calea amortizarii.

(9) Cota de impozit pentru cladirile cu destinatie turistica ce nu functioneaza in cursul unui an calendaristic este de minimum 5% din valoarea de inventar a cladirii, stabilita prin hotarare a consiliului local.

(10) Sunt exceptate de la prevederile alin. (9) structurile care au autorizatie de construire in perioada de valabilitate, daca au inceput lucrarile in termen de cel mult 3 luni de la data emiterii autorizatiei de construire.

 

Pentru detalii si evaluari sunati la > 0754067442

Acum cateva zile am primit un mail pe care-l redau aici:

“Atentie CET Romania , se pare ca MFP nu stie ca existam si vrea pe usa din dos sa creeze o noua structura in care sa nu ne regasim .
CET sa faca urgent interventie scrisa ca sa fim mentionati textual la art. 32 si urmatoarele ( unde ANEVAR-ul apare ) .
A se citi cu atentie si art. 35 ….”

Pe 19 a aparut:

BURSA 19.08.2011

Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România (ANEVAR) susţine iniţiativa Guvernului de a elabora un proiect de Ordonanţă pentru reglementarea profesiei de evaluator, potrivit unui comunicat de presă.
“Suntem de acord cu această reglementare şi bucuroşi că, prin intermediul său, profesia noastră de evaluatori îşi va găsi locul ce i se cuvine în rândul profesiilor reglementate, asemenea celor de auditor financiar, expert contabil sau consultant fiscal”, a afirmat Filip Stoica, Preşedintele ANEVAR.

Si iata ce apare azi pe site-ul SCPA Costel Gîlcă și Răzvan Vasiliu:

Ministerul Finanţelor propune reglementarea profesiei de evaluator autorizat

În data de 17 august, Ministerul Finanţelor Publice a publicat spre dezbatere publică Proiectul de Ordonanţă privind unele măsuri în domeniul evaluării bunurilor. În principiu, actul normativ intenţionează să reglementeze activitatea de evaluare şi să creeze o nouă profesie reglementată, cea de evaluator autorizat.

Potrivit Notei de fundamentare un alt aspect vizat de Ordonanţă se referă la înfiinţarea unui organism care să supravegheze în mod organizat activitatea desfăşurată de aceşti evaluatori şi care să colaboreze cu organele statale cu atribuţii în materie ori de câte ori este nevoie.

Evaluatorul autorizat îşi va putea exercita funcţia în următoarele domenii ale evaluării: bunuri imobile (proprietăţi imobiliare), întreprinderi, bunuri mobile, acţiuni şi alte instrumente financiare, fond de comerţ şi alte active necorporale. Activitatea aevaluatorilor autorizaţi va fi realizată de către un organism nou creat, Uniunea Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România.

Activitatea de evaluare va putea fi desfăşurată oficial numai de persoanele care au calitatea de evaluator autorizat. Uniunea va avea în componenţă patru categorii de evaluatori autorizaţi, atât persoane fizice cât şi persoane juridice, după cum urmează:

• membri stagiari, persoane fizice;

• membri titulari, persoane fizice;

• membri acreditaţi, persoane fizice;

• membri corporativi, persoane juridice.

(Sursa: Ministerul de Finanţe)

Aveti mai jos documentul in discutie:

Proiect OG

Evaluarea proprietatii imobiliare

Evaluarea proprietatii imobiliare printr-un expert evaluator ANEVAR  se poate realiza in termen de 48 de ore de la inspectia obiectului de evaluat si dupa primirea copiilor dupa schite, acte de proprietate impreuna cu semnarea unui contract de prestari servicii.

Ce proprietati imobiliare pot fi evaluate:

– apartament

– casa,

– vila,

– spatiu comercial,

– spatiu birouri

– hala,

– spatiu industrial,

– teren de constructii

– teren agricol

Evaluarea proprietatii imobiliare se finalizeaza printr-un raport de evaluare care contine sinteza evaluarii, este stampilata si semnata de evaluatorul care a executat lucrarea.

Evaluarea proprietatii imobiliare poate fi influentata si determinata de situatii speciale cum ar fi in cazul unei solicitari de a analiza a fuziunii unor propriatati si aici ne referim la valoarea de fuziune. In mare parte evaluarea unei proprietati imobiliare se realizeaza prin comparatia de piata (cand se compara mai multe propriatati vandute in aceiasi zona si cu caracteristici similare), prin capitalizarea venitului realizat din chirii sau prin costul efectiv prin care s-a realizat total sau partial proprietatea respectiva.

Toate cele trei metode de abordare in evaluare sunt conform cu standardele ANEVAR.

Daca sunteti interesati pentru un raport de evaluare in evaluarea unei proprietati imobiliare contactati direct pe evaluator ANEVAR Florin Hanu la telefon: 0722744069 sau 0754067442 sau trimiteti un email la expertevaluator@gmail.com si va vom contacta in cel mai scurt timp. Pentru preturi de evalure accesati lista de AICI

 

Raportul de evaluare este o miza foarte importanta

Oridecateori se doreste tranzactionarea bunurilor dumneavoastra personale exista si un risc.

Riscul de a vinde prea ieftin sau de a plati prea mult; riscul de a fi sub sau supra-asigurat; riscul de
a nu primi cat se cuvine intr-un partaj; riscul de a plati amenzi pentru declararea eronata(fara intentie)
a unor valori impozabile, etc.

Un profesionist in evaluare va poate ajuta sa preveniti, sa micsorati si chiar sa eliminati aceste riscuri prin producerea unui document pe baza caruia va puteti construi deciziile financiare.

Concluziile raportului de evaluare se bazeaza pe metode standardizate de cercetare si raportare si nu sunt in nici un caz presupuneri sau afirmatii hazardate.

Bancherii, finantatorii, investitorii, asiguratorii, managerii de imobile, executorii judecatoresti, avocatii,
judecatorii, birourile de taxe si impozite,- toti si toate acestea depind in activitatea lor de cunostintele si
experienta expertului evaluator si la fel si dumneavoastra!

Un raport de evaluare bine facut cuprinde:

– o sinteza care explica in detaliu ce tip de valoare se doreste si de ce este necesara evaluarea;

– metodologia si resursele de care se foloseste, incluzand analiza de pieta si piata/pietele selectate;

– o descriere precisa si completa a proprietatii, scrisa in asa fel incat

– proprietatea sa poata fi recunoscuta si in absenta fotografiilor; data inspectiei si data efectiva a evaluarii;

– o declaratie a evaluatorului ca nu are interese financiare in legatura cu obiectul evaluat iar daca acestea exista vor fi dezvaluite in raport;

– calificarile si semnatura evaluatorului.

Nu acceptati un raport de evaluare daca:

– este scris de mana sau nesemnat;

– tariful se bazeaza pe indeplinirea unei conditii sau pe valoarea proprietatii;

– scopul si necesitatea evaluarii nu sunt definite;

– tema depaseste aria de expertiza a evaluatorului;

– evaluatorul declara ca nu este dispus sau capabil sa sustina raportul sau in fata oricui, chiar si in instanta de judecata(acesta fiind un serviciu ce depaseste cadrul misiunii obisnuite a expertului si care se tarifeaza separat).

In concluzie, daca e vorba de evaluare apartament sau evaluare casa, evaluare teren, evaluare spatiu comercial, evaluare spatiu de productie, evaluare spatiu de depozitare, evaluare birouri, evaluare auto, evaluare masini si utilaje, evaluare birotica sau evaluare mobilier , intotdeauna miza este importanta.

Dorim si putem sa va ajutam sa va micsorati riscurile catre zero. Va dorim succes!  Succesul dumneavoastra este un lucru cu care ne mandrim.

Conceptul de valoare de piata si definirea notiunii sunt fundamentale pentru practica evaluarii. valoarea de piata nu depinde de tranzactiile reale ce au loc la data evaluarii, ci mai degraba este o estimare a pretului ce poate fi obtinut intr-o tranzactie efectuata, la data evaluarii, in conditiile definitiei valorii de piata.

Va loarea de piata este o reprezentare a pretului agreat de vanzator si cumparator in conditiile definitiei, astfel incat fiecare sa fi avut timp pentru investigarea altor oportunitati si alternative si considerand faptul ca este necesar un interval de timp pentru a pregati formele contratuale si alte documente necesare.

Conceptul de valoare de piata  presupune un pret negociat intr-o piata deschisa si competitiva ce poate fi locala sau internationala.

Evaluarea de piata se bazeaza, in general, pe informatii referitoare  la proprietati imobiliare comparabile. Procesul de evaluare cere ca evaluatorul sa intreprinda o cerectare adecvata si relevanta, sa execute analize competente si sa extraga concluzii argumentate si care pot fi sustinute. In acest proces, evaluatorii nu accepta orice fel de date, dar ar trebui sa considere toate informatiile pertinente despre piata, tendintele si tranzactiile comparabile si alte informatii. In cazul in care informatiile despre piata sunt limitate sau inexistente (cum ar fi de exemplu, anumite proprietati imobiliare specializate), evaluatorul trebuie sa explice adecvat situatia (in mod deschis) si sa sublinieze ca din cauza datelor insuficiente, estimarea este, intr-un anumit mod, limitata. Toate evaluarile necesita judecata evaluatorului, dar raportul de evaluare trebuie sa arate ca evaluatorul a fundamentat valoarea de piata pe evidente ale pietei sau ca estimarea s-a bazat mai mult pe judecata evaluatorului, din cauza naturii proprietatii imobiliare sau lipsei de date comparabile de pe piata.

Perioadele de schimbare rapida a conditiilor pietei sunt caracterizate prin schimbarea rapida a preturilor si situatia este definiata ca un dezechilibru. O asemenea perioada poate continua pe un numar de ani si poate constitui conditia pietei in prezent si perconizata in viitor. In alte circumstante, fluxurile economice cu schimbari rapide pot genera date de piata inutilizabile.

In cazul unor date in afara normalului pietei, acestea vor avea pondere mai mica sau vor fi eliminate. Preturile unor tranzactii individuale pot sa nu reprezinte argumente pentru valoarea de piata, dar analiza unor astfel de date trebuie sa fie luate in considerare in procesul de evaluare.

In perioadele de tranzitie, caracterizate prin preturi ce cresc sau scad rapid, exista un risc de supraevaluare sau de subevaluare daca se acorda o importanta neadecvata informatiilor istorice (daca exista) sau se adopta ipoteze necontrolate privind piata viitoare.

Activitatea de evaluare a proprietatilor imobiliare

Bine ati venit pe websiteul nostru, vom prezenta cateva generalitati despre activitatea de evaluare.

In toata lumea, terenul si cladirile reprezinta cele mai valoroase active ale tarilor, municipalitatilor, firmelor si ale persoanelor fizice.

Toate tipurile de proprietate imobiliara – incepand de la terenurile neutilizate pana la aeroporturile internationale – trebuie conduse si organizate intr-un mod profesionist, de persoane care sunt calificate special pentru a spori valoarea proprietatii.

Estimarea adecvata a valorii proprietatilor imobiliare si analiza competenta a celorlalte aspecte aferente prorprietatilor conduce la decizii corecte referitoare la dispozitia si folosinta proprietatilor.

Estimarile precise si realiste ajuta la stabilirea creditelor si investitiilor care, la randul lor, promoveaza o dezvoltare a proprietatilor imobiliare in sensul dorit de societate. Pentru ca deciziile privind folosinta si dispozitia proprietatilor precum si drepturile inerente legate de proprietati depind de cunostintele solide , evaluatorii pot sa aduca un ajutor substantial acelora care iau asemenea decizii.

Disciplina evaluarii proprietatii a devenit tot mai sofisticata ca raspuns la noile situatii. Evaluatorii folosesc tehnici moderne de culegere , analiza si utilizare a informatiilor pertinente asupra valorii proprietatii si utilizarii ei. Opiniile lor profesionale, bazate pe o instruire temeinica, inspira incredere si influenteaza deciziile persoanelor care poseda, conduc, vand, cumpara, investesc sau imprumuta bani garantii cu proprietati imobiliare.

Evaluarea este o analiza, opinie sau concluzie referitoare la natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte, ale unei anumite proprietati imobiliare, exprimata de o persoana impartiala, specializata in analiza si evaluare aproprietatilor.

Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care au ca finalitate estimarea valorii.

Evaluarea se finalizeaza cu un raport de evaluare care arata valoarea estimata impreuna cu rezervele si conditiile limitative aferente. Totodata in raport se include o descriere specifica a prorpietatii evaluate si data (momentul) estimarii.

Analizele si informatiile de baza sunt anexate la raport.

Persoanele care se ocupa cu evaluarea prorpietatilor imobiliare se numesc evaluatori si sunt organizati in asociatii profesionale.

In Romania exista 2 asociatii profesionale care au intre obiective si evaluarea proprietatilor imobiliare.

1 ) Asociatia Nationala a Evalautorilor – ANEVAR

2 ) Corpul Expertilor Tehnici

Pe plan european exista urmatoarele asociatii:

1 ) Grupul European al Asociatilor de Evaluatori (TEGoVA)

2 ) Comitetul Evaluatorilor de Proprietati din europa Centrala si de Est

Pe plan international importante sunt de amintit:

1 ) Comitetul International pentru Standarde de Evaluare (IVSC)

2 ) Institutul de Evaluare din SUA